이호진 기자의, 진짜 지식산업센터를 알려주마! [17편]

혹시 지식산업센터보다 오피스텔 투자가 더 낫지 않을까요?

입력시간 : 2020-01-10 16:43:09 , 최종수정 : 2020-01-10 16:47:23, 이호진 기자

이호진 기자의,

진짜 지식산업센터를 알려주마! [17편] 







질문13.

 

지식산업센터 말고 다른 투자를 하고 싶은데요?

 

 

 

경제부 기자) 지식산업센터는 다소 생소해서 안심이 안되네요, 차라리 아파트, 상가, 오피스텔, 빌라 등 기존 부동산에 투자하면 어떨까요?

형국진 대표) 충분히 이해한다. 모든 부동산 투자는 시기가 있다.

 

대세 상승기에는 아파트 투자를 해도 나쁘지 않다. 사두면 오를것이기 때문이다.

 

하지만 지금은 조정기를 거쳐 대세 하락기로 진입하려는 움직임이 보인다.

 

이런 시기에 아파트에 투자하는 것은 대단히 위험하다.

 

실거주든 시세차익 투자든 오를걸 예상하고 매입하는게 아파트다. (상가도 역시 마찬가지다).

 

가격이 하락한다면 세금까지 내면서 굳이 사야 할 필요성이 없다. 국가발전을 위해서 산다면 모를까?

 

지금 정부에서 대출규제, 무거운 세제중과 등으로 압박하고 있는 부동산은 주거용 특히 그 중에서도 아파트에 집중되어 있다.

 

따라서 이런 시기에는 소나기 맞는 아파트를 피해 안전한 자산에 투자 하자는게 본인의 철학이다.

 

그래서 추천하는 부동산이 바로 지식산업센터이다.

 

모든 부동산을 통틀어 지식산업센터의 수익이 제일 높다고 말할 순 없지만

 

현시점에서 보면 지식산업센터의 수익률이 높음은 기정사실이다

 

다시한번 강조하지만 부동산투자는 타이밍이다. 빨리 고정관념을 버리고 타이밍에 맞게 투자하는 전략을 구사해야 맨날 돈에서 쪼달리린 삶으로부터 벗어나고 부자의 반열에 오를수 있다.

 

(물론 이렇게 수십번 목이 터지게 강조해도 본인이 안한다면 어쩔수 없는 노릇이다. 팔자려니 생각해라)

 

 

 

질문14.

 

지식산업센터보다 오피스텔 투자가  더 낫지 않을까요?

 

 

 

경제부 기자) 아무래도 지식산업센터는 생소해서 선뜻 움직이기가 쉽지 않아요차라리 익숙한 오피스텔 투자가 낫지 않을까 싶은데요?

형국진 대표) 투자자마다 투자철학이 다르다 보니 꼭 지식산업센터만 투자하세요라고 말할 순 없다.

하지만 쉽게 생각한 오피스텔 투자가 과연 만만한지 따져봐야 한다. 참고로 본인은 오피스텔 투자를 그다지 추천하지는 않는다.

 

부동산의 여러 종류중에 유독 가격이 오르기 힘든 종류가 바로 오피스텔 이기 때문이다. 오피스텔은 투자 목적이 아닌 단순 월세 받는 수익형용도이다.

 

마치 곶감을 빼먹듯 자신의 자산을 연5% 내외의 수익률과 바꾸는 것이라 보면 된다. 본인이 오피스텔이 오르기 힘들 것 이라고 말하는 근거는 다음과 같다.

 

 

1. 재개발·재건축이 되지 않는다

 

혹시 오피스텔을 재개발·재건축 한다는 소리를 들어 본적 있는가?

 

아마 없을 것이다. 80년대 지어진 아파트도 아직 재건축을 진행 못하는 곳이 부지기수 인데 하물며 오피스텔은 아직 멀었다.

 

만일 극적으로 재건축에 필요한 기간연수를 채운 오피스텔이 있더라도 재건축 할수 있을까? 아마 상당히 힘들것이다.

 

오피스텔은 기본적으로 상업지역에 지어진다. 상업지역은 용적률과 건폐율이 주택지역에 비해 완화되므로 처음시공부터 적게는 10층 내외 많게는 20층 내외까지 높이 지어 올릴 수 있다.

 

15층으로 지어진 오피스텔을 재건축할 때 몇 층으로 지어야 이익을 볼수 있을것인지 생각해보았는가?

 

현재의 임차인을 나가도록 하고 그 기간 동안 월세를 못 받은 기회비용도 고려해야 할 것이고 오피스텔을 다시 짓는데 필요한 건축비도 고려해보면 적어도 2배의 높이는 되어야 한다.

 

15층으로 지어진 오피스텔이면 30층 정도는 되어야 손해 보지 않았다는 말이 나온다는 논리이다.

 

문제는 15층으로 지어진 오피스텔을 허물고 다시 지을 때 층수가 15층만 가능하다는 것이다.

이미 최대치로 층수를 끌어 올려서 지은 건물이기 때문에 다시 짓는다 해도 원래의 규모를 넘어 설수 없다는 뜻이다.

15층 건물 허물어서 다시 15층을 짓는다면 무슨 이익이 남겠는가? 오히려 건축비에 기회비용을 쏟아 부어야 하니 손해만 보는 장사를 하게 된다.

 

 

2. 감가상각을 고려해야 한다

 

잘 지어진 건물이라 해도 30-40년이 지나면 노후화되어 건물을 다시 지을 필요가 생긴다. 아파트를 보면 이해가 될 것이다.

30-40년이 지나면 재건축을 위한 기본 여건이 되지 않던가?

 

오피스텔은 그렇지 못하다는 것은 앞서 설명한 바와 같은데, 또 고려해야 할 것은감가상각으로 시간이 지나면서 가치가 줄어든다. 이점이 아파트와 오피스텔의 큰 차이다.

 

아파트는 30년이 지나면 재건축에 대한 기대감으로 가격이 올라가지만 오피스텔은 30년이 지나면 낡은 오피스텔 신세로 임대료만 낮아진다.

 

임대료가 낮아지니 매매가도 낮아지게 된다.

 

중고차가 새차 보다 절대 비쌀수 없는 것처럼 오피스텔도 마찬가지이다.

 

 

 

질문15.

 

지역을 분산해 투자 하는게 좋을까요?

 

 

 

경제부 기자) 여러 채의 지식산업센터에 투자한다고 했을 때 지역을 분산 하는게 좋을지, 유력한 지역에 집중 하는게 좋을지 궁금합니다?

형국진 대표) 모든 투자에서 중요한 것이 리스크(RISK) 관리이다.

 

리스크 관리를 하는 방법은 지역, 시기, 평형 등을 달리 하는 방법이 있다.

 

따라서 지역을 분산 하는 것도 리스크(RISK) 를 관리하는 한 방법이다.

 

다만 여기서 추천 지역이란 우량지역(서울:구로, 문정, 성수/경기도:판교, 하남, 평택)에 한해서 지칭한다.

 

지역을 분산한답시고 동떨어진 수도권바깥쪽, 머나먼 지방 등으로 분산하는 것은 관리도 안될뿐더러 결코 바람직한 투자 전략이 아니다.

지식산업센터뉴스 / 편집장 이호진 (tedi71@hanmail.net)


Copyrights ⓒ 미디어마실. 무단 전재 및 재배포금지 이호진기자 뉴스보기
기사공유처 : 지식산업센터뉴스